Rynek mieszkań w Polsce

Sprzedaż na rynku pierwotnym w 2019 roku

Rok 2019 był czasem dynamicznych zmian na rynku mieszkaniowym. Sprzedaż mieszkań w 2019 r. utrzymywała się na bardzo wysokim poziomie. W samym IV kw. 2019 r. liczba transakcji na głównych rynkach (Warszawa, Wrocław, Poznań, Łódź, Kraków, Trójmiasto) wyniosła 17,6 tys. Było to o 9% więcej niż w poprzednim kwartale i o 6,6% więcej niż w IV kw. 2018 r. Łącznie w całym roku 2019 sprzedanych zostało 65,4 tys. mieszkań. Stanowiło to wzrost w stosunku do roku poprzedniego o 0,8% oraz spadek w stosunku do rekordowego roku 2017 o 10%.

Wysoka podaż dorównywała wysokiemu popytowi. Jednocześnie wszyscy inwestorzy mierzyli się z presjami płacowymi, rosnącymi kosztami materiałów i robocizny, a także systemowym brakiem atrakcyjnych gruntów. Równolegle zmianom w czasie ulegały preferencje nabywcze, a cały sektor odczuwał wpływ różnych trendów: demograficznych, ekonomicznych, społecznych czy technologicznych. Klienci są coraz bardziej wymagający i świadomi swoich potrzeb, patrzą już na zakup mieszkania inaczej niż jeszcze kilka lat temu. Wybierają nie tyle sam lokal, co pewien styl życia. Mamy świadomość, że projektowanie nowych inwestycji musi za tymi preferencjami nadążać, a często je wyprzedzać.

Obecna sytuacja związana z koronawirusem zaskoczyła całą gospodarkę. Rynek jest w pierwszej fazie spowolnienia i trudno interpretować, co będzie działo się w kolejnych etapach.

Na koniec IV kw. 2019 r. na wszystkich sześciu największych rynkach mieszkaniowych w Polsce nastąpił wzrost średniej ceny metra kwadratowego mieszkań. Wg danych NBP w największym stopniu w Krakowie (o 14,5%) Wrocławiu i Warszawie (o 10,6%), a poniżej 10% w Gdańsku (o 8,5%) i Poznaniu (o 5,5%). W związku z obecną sytuacją możemy się spodziewać wyhamowania dynamiki wzrostu cen. Niemniej jednak po wyjściu z zawirowań rynkowych, w naszej ocenie, nie ma co liczyć na spektakularne obniżki cen. Jednym z możliwych scenariuszy mogą być nawet ich dalsze wzrosty, choć już nie tak gwałtowne. Musimy się też liczyć z możliwą dalszą presją inflacyjną. Wg najnowszych danych GUS ceny towarów i usług konsumpcyjnych w marcu 2020 r. wzrosły rdr. o 4,6 proc., a w porównaniu z poprzednim miesiącem o 0,2 proc.

Popyt i podaż w segmencie nowych mieszkań są ściśle powiązane z sytuacją na rynku wtórnym. Już teraz obserwujemy na nim wzmożoną podaż, zwłaszcza w dużych metropoliach o „turystycznym” charakterze. Rynek najmu krótkoterminowego przestał chwilowo funkcjonować i w tej chwili alternatywą stał się najem długoterminowy. Klienci inwestycyjni, którzy kupują lokale pod wynajem długoterminowy, to istotna grupa klientów Archicomu, na niektórych inwestycjach sięga nawet 18%. Mieszkania są dla inwestorów nadal jedną z bardziej atrakcyjnych i stabilnych lokat kapitału.

Z uwagą obserwujemy również, co się dzieje na rynku kredytów hipotecznych, którymi posiłkuje się duża część naszych klientów. Już dziś banki są ostrożniejsze przy wydawaniu decyzji kredytowych, zaostrzyły też kryteria i procedury weryfikacyjne. Nawet przy obniżonych w ostatnim czasie stopach procentowych z 1,5% na 1% sytuacja jest wymagająca. Zakładamy, że będziemy w najbliższym czasie obserwowali ograniczenie dostępu do kredytów dla niektórych segmentów klientów, głównie dotkniętych ryzykiem utraty źródła przychodów (turystyka, gastronomia, hotelarstwo, drobne usługi). Dla dużej grupy konsumentów może to wprost oznaczać droższe i mniej dostępne kredyty.

Na sytuację na mieszkaniowym rynku w Polsce należy patrzeć długofalowo. Niedobór mieszkań w Polsce utrzymuje się nadal na bardzo wysokim poziomie (ponad 2 mln lokali). Popyt na lokale mieszkalne zaspakajają dziś głównie firmy deweloperskie. W 2019 roku produkcja mieszkań w ponad 97% należała do deweloperów we wszystkich kategoriach definiujących rynek mieszkaniowy. Możemy się zatem spodziewać, że po ustabilizowaniu sytuacji popyt na mieszkania nadal będzie duży. Część klientów wstrzymała w tej chwili decyzję o zakupie, czekając na rozwój wydarzeń. Natomiast część zawieszonych decyzji zakupowych, przełoży się na wzrost zainteresowania najmem długoterminowym.

Po zawirowaniach związanych z koronawirusem problemy mogą pojawić się po stronie podaży. Deweloperzy w obecnej sytuacji w większości wstrzymali się z zakupami nowych gruntów, do których dostęp i tak był już mocno ograniczony. Wyzwaniem jest też dostęp do sprawdzonych i konkurencyjnych cenowo wykonawców. To czynniki, z którymi branża mierzy od dłuższego czasu i w dłuższej perspektywie nadal będą istotnie wpływać na sytuację rynkową i poziomy cen.

W tej chwili o stabilności firm deweloperskich decydować będzie dobrze przygotowana strategia, zwinność w działaniu, ekspercka kadra, a także solidna oferta. Archicom jest przygotowany. Jeśli w optymistycznym scenariuszu uda się szybko uporać z pandemią, to liczba transakcji może wrócić do normalnego poziomu stosunkowo szybko. Naturalnie sytuacja branży deweloperskiej będzie wprost powiązana z kondycją gospodarki po pandemii. Dziś trudno to oszacować.

Tomasz Ślęzak – Członek Zarządu Archicom S.A.