Koszty transakcyjne zakupu mieszkania – warto o nich pamiętać

Kupujący mieszkanie na rynku pierwotnym przygotowani są przede wszystkim na wydatki związane z ceną inwestycji – koszty związane z wkładem własnym oraz uzyskaniem kredytu hipotecznego nie są jednak jedynymi, na jakie klienci powinni być przygotowani.

W długim i emocjonalnym procesie zakupu mieszkania klienci kalkulują także potencjalne wydatki, które czekają ich w związku z wykończeniem oraz umeblowaniem nowego lokum. Często jednak nie doceniają kosztów transakcyjnych, które szczęśliwy nabywca jest zobowiązany ponieść. To kilka opłat, które być może same w sobie niewiele ważą w domowym budżecie, ale dodając je do siebie sumarycznie stanowią dodatkowe, często niespodziewane obciążenie portfela. Mówimy tu o kwocie sięgającej przeważnie kilkunastu tysięcy złotych, warto mieć odłożoną gotówkę na dodatkowe opłaty, które muszą zostać uiszczone na różnych etapach procesu zakupu.

Jakie koszty transakcyjne poniesiemy przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego?

Bezwzględnie powinniśmy pamiętać o konieczności zapłacenia taksy notarialnej, której wysokość uzależniona jest od wartości nieruchomości. I choć same dodatkowe koszty nie kojarzą się nam się zbyt pozytywnie, to już podpisanie Umowy Deweloperskiej w formie aktu notarialnego i tym samym włączenie notariusza w proces zakupu mieszkania może być dla kupującego przede wszystkim gwarancją bezpieczeństwa transakcji. Notariusz w zakresie dokonywanej czynności działa jako bezstronna osoba zaufania publicznego i zobowiązany jest do udzielenia nabywcy wszelkich informacji związanych z dokonywaną czynnością, tak aby zawarcie Umowy Deweloperskiej było dla niego jak najbardziej zrozumiałe i przejrzyste. Więcej o tym przeczytacie tutaj.

Przechodząc do opłat, maksymalna stawka taksy notarialnej jest uregulowana prawnie i wynosi:

• przy wartości nieruchomości do 3 000 zł – 100 zł,
• powyżej 3 000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3 000 zł,
• powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł,
• powyżej 30 000 zł do 60 000 zł -710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł,
• przy wartości nieruchomości od 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1 010 zł +0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł,
• dla mieszkań wartych powyżej 1 000 000 zł – 4 770 zł + 0,2% od nadwyżki ponad 1 000 000 zł,
• dla nieruchomości kosztujących powyżej 2 000 000 zł – 6 770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł (maksymalna możliwa wysokość taksy notarialnej)

Warto negocjować tę opłatę, gdyż podane stawki nie są sztywne, a notariusz często zgodzi się poświadczyć transakcję za niższą kwotę. Należy również pamiętać, że nie jest to całkowity kosz usług notarialnych, do których należy jeszcze dodatkowo doliczyć podatek VAT 23%.

Obecność notariusza przy sporządzeniu umowy jest niezbędna do stwierdzenia jej ważności, a przy tej wizycie ponosi się również dodatkowe koszty, tj.:

• odpis aktu notarialnego – czyli za sporządzenie przez notariusza wypisu oryginalnego dokumentu, który posiada identyczną treść i moc prawną co oryginalny akt notarialny. Przy finansowaniu mieszkania za pomocą kredytu hipotecznego, warunki zawarcia takiej transakcji zakładają przekazanie do banku odpisu aktu notarialnego. Kwota za sporządzenie odpisu aktu notarialnego wynosi 6 zł za każdą rozpoczętą stronę (+ VAT).
• założenie księgi wieczystej – zabezpieczeniem kredytu hipotecznego jest także wpis hipoteki na rzecz banku do księgi wieczystej nieruchomości. Gdy kupowane mieszkanie nie ma swojej księgi wieczystej, niezbędne będzie jej założenie w celu określenia jej stanu prawnego. Wniosek o założenie księgi wieczystej możesz złożyć w sądzie samodzielnie albo zlecić tę czynność notariuszowi. Otwarcie księgi to koszt 60 zł.
• wpis w księdze wieczystej prawa własności – jest to koszt stały i niezależny od wartości nieruchomości, który wynosi 200 zł.
• podatek od czynności cywilno-prawnych (PCC) – ten podatek od ustanowienia hipoteki dla mieszkań z rynku pierwotnego wynosi jedynie 19 zł i jest to znacząca różnica wobec obowiązku opłacenia 2% ceny transakcyjnej przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego.

Na opłatach notarialnych i sądowych koszty transakcyjne się jednak nie kończą, warto liczyć się także z poniższymi wydatkami:

• umowa deweloperska (umowa poprzedzająca przeniesienie własności i służąca zabezpieczeniu transakcji pomiędzy deweloperem a kupującym) – jej koszt dzielony jest pół na pół z deweloperem.
• dopłata za ewentualną różnicę w metrażu mieszkania, tu musimy pamiętać, że przy finalnym pomiarze niejednokrotnie okazuje się, że ostateczny metraż różni się od pierwotnego.
• koszt operatu szacunkowego, czyli opinii rzeczoznawcy majątkowego dokonującego wyceny nieruchomości.
• koszty przeprowadzki mogą obejmować m.in. wynajęcie firmy przeprowadzkowej czy opłacenie samego transportu. Będą prawdopodobnie wyższe, jeśli zdecydujemy się na profesjonalistów, co przy tak wymagającym przedsięwzięciu logistycznym z pewnością oszczędzi nam niepotrzebnych nerwów. Pamiętajmy, że profesjonalne podmioty dysponują polisą ubezpieczeniową, dzięki temu możemy być spokojniejsi o transport naszego dobytku. Coraz częściej na rynku możemy spotkać też firmy, które dbają nie tylko o logistykę, ale także ogarniają za nas cały etap wypakowywania, a nawet organizacji rzeczy w nowej przestrzeni.
• ubezpieczenie mieszkania zazwyczaj jest wymagane przez bank do uzyskania bardziej preferencyjnych warunków kredytowych, ale z perspektywy przyszłych domowników samo ubezpieczenie daje większy komfort i poczucie bezpieczeństwa. W końcu dom to miejsce dla większości z nas najważniejsze, to w nim też często gromadzimy cenne przedmioty. Polisa mieszkaniowa zabezpiecza finansowo nieruchomość przed szkodami wywołanymi przez zdarzenia losowe lub działania osób trzecich. Zakres może się różnić, ale zasadniczo ubezpieczyciel pokrywa w nim straty powstałe przez takie zdarzenia jak zalanie, pożar czy kradzież z włamaniem.

STARTER na nowe mieszkanie, czyli kupno mieszkania ze zwrotem opłat okołozakupowych 

Przy zakupie mieszkania co prawda trudno uniknąć kosztów transakcyjnych, ale można poszukać rozwiązań, które pozwolą je częściowo zrekompensować. Na takie rozwiązanie w formie zwrotu części kosztów okołozakupowych postawiliśmy w nowym programie promocyjnym „STARTER na nowe mieszkanie”. Jest to koncepcja, która ma na celu maksymalne zredukowanie wysiłku kupującego, zapewnienie mu komfortu i poczucia bezpieczeństwa. Zwrot kosztów obejmuje opłaty na różnych etapach transakcji: zakupu, odbioru lokalu oraz już samego zamieszkiwania (m.in. opłaty notarialne i sądowe, operat szacunkowy, opłatę za ewentualny nadmetraż mieszkania). Dodatkowy budżet oferowany klientom w ramach „STARTERA” może zostać przeznaczony przez nich na dowolny cel.